Los valores que contienen préstamos para propiedades como hoteles y edificios de oficinas han aumentado las ganancias, afirma el denunciante. A medida que la pandemia golpea la economía, eso podría aumentar las posibilidades de otro colapso hipotecario.
por Heather Vogell
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Entre los contribuyentes tóxicos a la crisis financiera de 2008, pocos causaron tantos estragos como las hipotecas con números dudosos y valores inflados . Grandes cantidades de ellos se ensamblan en valores que se estrellaron y quemaron, dañando a propietarios e inversores por igual. Posteriormente, se prometieron reformas. Nunca más, prometieron los reguladores, los financieros de bienes raíces afectados que pueden falsificar números y amenazar a toda la economía.
Doce años después, hay evidencia de que algo similar está sucediendo nuevamente. Algunos de los bancos más grandes del mundo, incluidos Wells Fargo y Deutsche Bank, así como otros prestamistas han cometido un fraude sistemático que les otorgan préstamos a los prestatarios préstamos más grandes que los respaldados por sus finanzas financieras, de acuerdo con una denuncia de denunciantes previamente no presentado a la Comisión de Bolsa y Valores el año pasado. Mientras que el fraude durante la última crisis fue en hipotecas residenciales, la demanda afirma que esta vez está ocurriendo en propiedades comerciales como edificios de oficinas, complejos de apartamentos y centros comerciales.La queja se centra en los préstamos que se agrupan en fondos cuyo valor puede superar los $ 1 mil millones y se transfieren en bonos vendidos a inversores, conocidos como CMBS (para valores respaldados por hipotecas comerciales). Los prestamistas y los emisores de valores han modificado los datos financieros de las propiedades comerciales "sin justificación", afirma la queja, de manera que las propiedades parecidas más valiosas y los prestatarios sean más solventes de lo que realmente son. Como resultado, alega, los prestatarios han calificado para préstamos comerciales que normalmente no tendrían, y los inversores que compraron títulos nacidos de esos préstamos no son más sabios.ProPublica examinó de cerca seis préstamos que formaban parte de CMBS en los últimos años para ver si sus datos se asemejan al patrón especificado por el denunciante. Lo que encontramos coincidía con las acusaciones: las ganancias históricas reportadas para algunos edificios se enumeraron hasta un 30% más que las ganancias reportadas anteriormente para los mismos edificios y los mismos años cuando la propiedad era parte de una CMBS anterior. Como analogía aproximada, imagine que un propietario declaró en una solicitud de hipoteca que su ingreso de 2017 fue de $ 100,000 solo para reclamar durante una refinanciación posterior que su ingreso de 2017 fue de $ 130,000, sin reconocer o explicar el cambio.Es "altamente cuestionable" alterar las ganancias pasadas sin una explicación aparente, dijo John Coffee, profesor de la Facultad de Derecho de Columbia y experto en regulación de valores. "No entiendo por qué puedes hacer eso".
En teoría, se supone que los CMBS se someten a un riguroso proceso de investigación de etapas múltiples. Un dueño de propiedad que busca un préstamo en, digamos, un edificio de oficinas vería sus finanzas escrutadas por un banco u otro prestamista. Luego de otorgado ese préstamo, sería sometido a otra ronda de debida diligencia, esta vez por un banco de inversión que reúne de 60 a 120 préstamos para formar un CMBS. En algún momento, según John Flynn, un veterano de la industria de CMBS que presentó la denuncia de denunciantes, se están ajustando los números, inevitablemente para hacer que las propiedades y, por lo tanto, todo el CMBS, parezca más robusto financieramente.
La queja sugiere esfuerzos generalizados para hacer ajustes. Algunos gastos se borraron del libro mayor, por ejemplo, cuando se emitió un nuevo préstamo. La mayoría de los cambios fueron pequeños; pero un aumento menor en las ganancias puede llevar a la aprobación de una hipoteca significativamente más alta.
El resultado: muchas propiedades pueden haber tomado prestado más de lo que podían pagar, incluso antes de que la pandemia sacudiera sus negocios, haciendo que un colapso de CMBS sea más probable y más dañino. "Es un acantilado más alto del que están cayendo", dijo Flynn. "Por lo tanto, la gravedad de la pérdida será mayor y la probabilidad de incumplimiento será mayor".
Con la economía en apuros y los billones de dólares ya comprometidos con los rescates, las posibles sobrevaloraciones en el sector inmobiliario comercial son mucho mayores de lo que hubieran sido hace unos meses. Los datos de principios de abril mostraron un fuerte aumento en los pagos atrasados a los tenedores de bonos para CMBS que tienen préstamos de hoteles y tiendas minoristas, según Trepp, un proveedor de datos cuyas especialidades incluyen CMBS. Se espera que la tasa de incumplimiento aumente a medida que grandes franjas de la nación permanezcan bloqueadas.
Después de cabildear por las organizaciones de bienes raíces comerciales y la defensa del inversionista de bienes raíces y el aliado de Trump, Tom Barrack, que advirtió sobre un inminente colapso de la hipoteca comercial , la Reserva Federal se comprometió a principios de abril a apuntalar CMBS prestando dinero a los inversores y permitiéndoles usar su CMBS Como colateral. El objetivo es estabilizar el mercado en un momento en que los inversores pueden verse tentados a deshacerse de sus valores, y también apoyar a los bancos en la emisión de nuevos bonos. (La compañía de Barrack, Colony Capital, ha incumplido desde entonces una deuda de $ 3.2 mil millones respaldada por propiedades hoteleras y de atención médica , según el Financial Times).
La Fed no especificó cuánto está dispuesto a gastar para respaldar a la CMBS, y está permitiendo que solo aquellos con las calificaciones crediticias más altas se utilicen como garantía. Pero si algunas calificaciones se basan en datos engañosos, como alega la queja, los contribuyentes podrían estar enganchados por una cartera de préstamos más riesgosa de lo previsto.
La SEC, que no ha tomado medidas públicas sobre la denuncia de denunciantes, declinó hacer comentarios.
Algunos prestamistas entrevistados para este artículo sostienen que se les permite alterar las ganancias históricas de las propiedades en algunas circunstancias. Otros en la industria ofrecieron una opinión diferente. Adam DeSanctis, portavoz de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, que ha ayudado a establecer pautas para la presentación de informes financieros en CMBS, dijo que contactó a los miembros del equipo de bienes raíces comerciales del grupo y ninguno había oído hablar de una práctica de inflar las ganancias. "No somos conscientes de que esto ocurra y realmente no tenemos nada que agregar", dijo.
La noción de que las cifras de ganancias para algunos edificios están aumentando es sorprendente, dijo Kevin Riordan, profesor de finanzas en la Universidad Estatal de Montclair. Plantea preguntas sobre si se están haciendo las revelaciones adecuadas.
Los inversores no revisan los estados financieros, agregó Riordan, quien solía administrar la cartera de CMBS para el gigante de fondos de jubilación TIAA-CREF. En cambio, dijo, confían en los resúmenes de los bancos de inversión y las agencias de calificación crediticia que analizan los valores. Para tomar decisiones acertadas, la información de los inversores "fuera de la puerta tiene que estar bastante cerca de ser correcta", dijo. “De lo contrario, se trata de basura. Basura dentro basura fuera."
La denuncia de denunciantes tiene su origen en el tipo de obsesiones que mantienen despiertos a los inversores dudosos por la noche. Flynn se preguntó qué iba a suceder cuando algunos de los préstamos comerciales más mal concebidos, aquellos hechos en los laxos días libres antes de la crisis financiera de 2008, maduraran una década más tarde. Imaginó un inminente desastre de impagos masivos. Pero a medida que pasó 2015, luego 2017, no llegaron los valores predeterminados. No tenía sentido para él.
Flynn, de 55 años, tiene una profunda experiencia en bienes raíces comerciales, banca y CMBS. Después de crecer en una granja lechera en Minnesota, el menor de 14 niños, y graduarse de la universidad, el primero de su familia en hacerlo, dijo, Flynn se mudó a Tokio para trabajar, primero en bienes raíces y luego en finanzas. Trabajos con bancos y agencias de calificación lo llevaron a Bélgica, Chicago y Australia. En estos días, aconseja a los propietarios cuyos préstamos se venden en CMBS y los ayuda a resolver disputas y reestructurar o modificar préstamos problemáticos.
Comenzó a leer detenidamente la letra pequeña en las presentaciones de CMBS y notó curiosas anomalías. Por ejemplo, muchas propiedades cambiaron sus nombres, e incluso sus direcciones, de un CMBS a otro. Eso hizo más difícil reconocer una propiedad específica y comparar sus detalles financieros en dos documentos. A medida que Flynn leía más y más, comenzó a preguntarse si las alteraciones eran intentos de ocultar discrepancias: estas mismas propiedades generalmente informaban ingresos operativos netos más altos en el nuevo CMBS que en el mismo año en un CMBS anterior.
Flynn finalmente recopiló y analizó datos para un gran número de hipotecas comerciales. Comenzó a ver patrones y lo que él llama un problema masivo: Flynn ha acumulado "materiales que identifican alrededor de $ 150 mil millones en CMBS inflados emitidos entre 2013 y hoy", según la denuncia.
Supuso que las mayores ganancias reportadas ayudaron a las propiedades a calificar para préstamos que de otro modo no habrían obtenido. También allanaron el camino para mayores tarifas para los bancos. "Inflar los flujos de efectivo históricos crea una percepción errónea de una menor volatilidad del flujo de efectivo actual e histórico, permite una mayor suscripción [ingreso operativo neto / flujo de efectivo neto] y valores de garantía más altos", afirma la queja, "y por lo tanto permite una mayor deuda".
Flynn finalmente encontró un abogado y, en febrero de 2019, presentó la denuncia de denunciantes. La queja acusa a 14 prestamistas principales, incluidos tres de los mayores emisores de CMBS del país, Deutsche Bank, Wells Fargo y Ladder Capital, y siete administradores de inflar los flujos de efectivo históricos, no informar tergiversaciones, cambiar nombres y direcciones de propiedades y "de manera engañosa e inexacta" "Que describe las representaciones de préstamos hipotecarios. No identifica qué compañías supuestamente manipularon cada número específico. (Los portavoces de Deutsche Bank y Wells Fargo declinaron hacer comentarios sobre el registro. La queja no menciona a Barrack ni a su compañía).
La SEC tiene el poder de multar a las empresas y sus ejecutivos si se establece un fraude. Si la SEC recupera más de $ 1 millón basado en el reclamo de Flynn, podría tener derecho a una parte de él.
Cuando Flynn presentó la queja, los cielos parecían despejados para el mercado hipotecario comercial. De hecho, el año pasado fue un año de auge para CMBS, con prestamistas privados en los Estados Unidos que emitieron aproximadamente $ 96.7 mil millones en valores respaldados por hipotecas comerciales, un aumento del 27% respecto a 2018, lo que lo convirtió en el año más exitoso desde la última crisis financiera, según Trepp . En general, los inversores tienen CMBS por valor de $ 592 mil millones.
Las afirmaciones de Flynn plantean dudas sobre la eficacia de las reformas posteriores a la crisis que el Congreso y la SEC instituyeron para tratar de imponer nuevas restricciones a los bancos y otros prestamistas, aumentar la transparencia y proteger a los consumidores e inversores. Las regulaciones que fueron modificadas incluyeron la que gobierna CMBS, conocida como Regulación AB. El objetivo era hacer que las revelaciones fueran más claras y completas para los inversores, de modo que fueran menos dependientes de las agencias de calificación, que fueron ampliamente criticadas durante la crisis financiera por prácticas laxas.
Aún así, la opinión de las agencias de calificación crediticia sigue siendo crucial hoy, un punto reforzado por la decisión de la Reserva Federal de articular sus decisiones de rescate sobre esas calificaciones. Eso es un problema, en opinión de Neil Barofsky, quien se desempeñó como inspector general del Tesoro de los Estados Unidos para el Programa de Alivio de Activos en Problemas de 2008 a 2011. "Prácticamente nada" se hizo para reformar las agencias de calificación, dijo Barofsky, lo que podría conducir a la tipo de problemas que surgieron en el rescate hace una década. Si las cosas realmente se vuelven malas para la industria de bienes raíces comerciales o si se descubre fraude, agregó, la Reserva Federal podría terminar tomando posesión de las propiedades que no cumplen.
CMBS puede ser un último recurso para los prestatarios cuyos proyectos es poco probable que califiquen para un préstamo con una tasa de interés deseable de un banco u otro prestamista (porque son demasiado grandes, demasiado riesgosos o alguna otra razón), según los expertos. Las prácticas de suscripción (los prestamistas de diligencia debida lo hacen antes de otorgar un préstamo) para CMBS se han ganado la reputación de ser menos estrictas que los préstamos que los bancos mantienen en sus balances. Los vigilantes del gobierno encontraron serias deficiencias en la suscripción de hipotecas comerciales titulizadas durante la crisis financiera, tal como lo hicieron en el mercado residencial de alto riesgo.
El proceso de debida diligencia se interrumpió, sostiene Flynn, precisamente en las hipotecas que le preocupaban: los préstamos a 10 años obtenidos antes de la crisis financiera. Lo que Flynn descubrió, dijo, fue que en lugar de reducir los valores de las propiedades que habían obtenido préstamos más grandes de los que podían pagar, sus propietarios obtuvieron nuevos préstamos. "Alguien debería haber tomado las pérdidas", dijo. "En cambio, lo empapelaron, inflaron el flujo de caja y lo vendieron".
Para los prestatarios comerciales, pequeños aumentos en las ganancias de una propiedad pueden calificar al prestatario para obtener millones más en préstamos. Reducir los gastos en aproximadamente un tercio para aumentar las ganancias, por ejemplo, a veces también puede permitir que un prestatario aumente el tamaño de un préstamo en un tercio, incluso si los gastos se ejecutan solo en miles y el préstamo se ejecuta en millones.
Algunos ejecutivos de prestamistas reconocieron a ProPublica que hicieron cambios en las finanzas pasadas de los prestatarios, eliminando los gastos de años anteriores que consideraron irrelevantes para el nuevo préstamo, pero sostuvieron que es apropiado hacerlo. Las firmas de contabilidad revisan los datos financieros antes de que los préstamos se monten en CMBS, agregaron.
Los datos financieros que ProPublica examinó, una muestra de seis préstamos entre los miles que Flynn identificó como inflados los ingresos operativos netos, revelaron debilidades potenciales que no son evidentes para el inversionista promedio. Para esos seis préstamos, las ganancias para un año dado se enumeraron entre un 9% y un 30% más en valores nuevos que en los antiguos. Después de que se emitieron, la mitad de esos préstamos terminaron en listas de vigilancia para la deuda problemática, lo que significa que las propiedades se consideraron con mayor riesgo de incumplimiento.
En cada uno de los seis préstamos, la inflación de las ganancias pareció explicarse por la disminución de los costos reportados. Los gastos reportados para un año en particular en un CMBS simplemente desaparecieron en las revelaciones para el mismo año en un nuevo CMBS.
Tal patrón apareció en un préstamo de $ 36.7 millones de Ladder Capital en 2015 a un equipo que compró el Doubletree San Diego, un hotel de medio siglo que luchó durante años para obtener ingresos suficientes para satisfacer a los administradores de préstamos, incluso en virtud de un contrato anterior, préstamo más pequeño
El nuevo préstamo del hotel lo cargó con una deuda mucho mayor, aumentando su préstamo principal en un 60%, a pesar de que la propiedad había aterrizado en una lista de vigilancia en 2010 debido a la disminución de los ingresos. Los analistas de Moody's consideraron que el nuevo préstamo del hotel excedía el valor de la propiedad en un 40.5% (lo que significa una relación préstamo-valor de 140.5%).
Las solicitudes para el nuevo préstamo reclamaron ganancias mucho más altas que las que el préstamo anterior había citado para los mismos años: el ingreso operativo neto del hotel durante dos años saltó mágicamente de lo que se había informado anteriormente: 21% y 16% más para 2013 y 2014, respectivamente .
Se supone que tales cifras deben extraerse de la "declaración operativa más reciente" de una propiedad, de acuerdo con la regulación que rige las divulgaciones de CMBS.
Pero, en respuesta a las preguntas de ProPublica, el prestamista Ladder Capital dijo que alteró los números de gastos que proporcionó en los estados financieros históricos del Doubletree. Ladder dijo que borró los pagos de arrendamiento - $ 700.608 y $ 592.823 en esos dos años - de las finanzas históricas, porque el nuevo propietario no haría pagos de arrendamiento en el futuro. (El dueño anterior había arrendado el edificio a una empresa afiliada).
Ladder, un fideicomiso de inversión en bienes raíces comerciales que cotiza en bolsa que informa más de $ 6 mil millones en activos, dijo en un comunicado: "Estas diferencias se deben a elementos que Ladder Capital consideró durante el proceso de debida diligencia e informaron adecuadamente en todas las divulgaciones relevantes. "
Sin embargo, cuando ProPublica le pidió a Ladder que compartiera sus divulgaciones sobre los cambios, la empresa señaló una sección del prospecto del grupo que no mencionaba los pagos de arrendamiento, ni explicaba ni reconocía el cambio en los ingresos.
El Doubletree no tuvo buenos resultados con su nuevo paquete de deuda. Los ingresos y la ocupación disminuyeron después de 2015 y en 2017, el préstamo del hotel volvió a estar en la lista de vigilancia. El hotel perdió los pagos de la tarifa de franquicia. Escalera ejecutada en diciembre de 2019, después de problemas con un préstamo adicional de $ 5.8 millones, el prestamista había extendido la propiedad.
El préstamo Doubletree no fue el único préstamo en su grupo CMBS, emitido por Deutsche Bank en 2015, con ganancias aparentemente infladas. Flynn dijo que pudo rastrear información de préstamos anteriores para préstamos que representan casi el 40% del grupo, y todos habían inflado las cifras de ingresos en algún momento en sus datos financieros históricos.
También hubo un notable aumento de las ganancias en dos préstamos emitidos por Ladder para un centro comercial en los suburbios de Pennsylvania. Los resultados pasados del centro comercial mejoraron cuando aparecieron en un nuevo CMBS. Sus ingresos operativos netos de 2016, anteriormente listados como $ 1,101,207 en un CMBS, ahora aparecieron como $ 1,352,353 en otro, según muestran los datos de Trepp: un aumento del 23%. El prospecto de este último no explica ni reconoce el cambio en los ingresos. El propietario del centro comercial recibió un préstamo de $ 14 millones.
Menos de un año después de que se colocó en un CMBS, el préstamo tuvo problemas. Llegó a una lista de observación después de que uno de sus principales inquilinos, una tienda por departamentos, se declarara en bancarrota.
Ladder dijo que excluyó $ 203,787 en gastos del nuevo préstamo porque se derivaron de los costos únicos para la remediación ambiental de la contaminación por una tintorería y una reparación de techos. Ladder no explicó por qué el prestamista anterior tampoco excluyó el gasto.
El patrón también se puede ver en préstamos hechos por otros prestamistas. En un CMBS emitido por Wells Fargo, un parque de casas rodantes de la década de 1950 en la base de un acantilado a lo largo de la costa de Los Ángeles reportó ganancias notablemente más altas, durante los mismos años, que antes.
El Pacific Palisades Bowl Park recibió un préstamo de $ 12.9 millones del banco en 2016. El parque informó gastos que fueron aproximadamente un tercio más bajos en sus nuevas revelaciones de préstamos en comparación con los anteriores. Como resultado, el ingreso operativo neto de $ 1.2 millones para 2014 aumentó un 28% por encima de lo reportado para el mismo año con el préstamo anterior. Un salto similar ocurrió en 2013. (Edward Biggs, el dueño del parque, dijo que le dio a Wells Fargo las finanzas del parque cuando refinanciaba su préstamo y no estaba al tanto de las discrepancias en lo que se informó a los inversores. "No sé nada". sobre eso ”, dijo.)
Flynn dijo que descubrió que por los $ 575 millones de Wells Fargo CMBS que contenían la deuda de Palisades, aproximadamente la mitad del grupo de préstamos parecía haber reportado ganancias infladas en algún momento, al comparar los mismos años en diferentes valores.
Otro de los préstamos que ProPublica examinó con ganancias aparentemente infladas fue para un edificio en el centro de Filadelfia. Cuando el propietario refinanció a través de Wells Fargo, las ganancias de la propiedad en 2015 parecían un 23% más altas que en los informes del préstamo anterior. Wells incluyó la deuda en una garantía respaldada por hipotecas en 2016.
El edificio, One Penn Center, es una histórica oficina Art Deco de gran altura con adornos de mármol negro y accesorios dorados, y una estación de tránsito debajo. Uno de los principales inquilinos, que arrienda 45,000 pies cuadrados para una de sus oficinas centrales regionales, es la SEC. La agencia declinó hacer comentarios.
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