ALGUNOS DE LOS
PROPÓSITOS DE LOS COMPRADORES DE CASA DEBERÍAN SER LOS DE EVITAR EL EXCESIVO ENDEUDAMIENTO Y OLVIDARSE DE UN AVAL
FAMILIAR SIN LÍMITE
Cualquiera
puede comprar una casa o gestionar el alquiler de un piso es
una verdad a medias. "La inversión en inmuebles atrae mucho, también a los
pequeños ahorradores, porque se piensa que es un negocio fácil de comprender
porque no hay claves ocultas, como sucede con la Bolsa o en los fondos de
inversión", explica Eduardo Solé, socio fundador de la inmobiliaria
Monapart. Tanto si la casa es una inversión como si es para vivir, estos son
algunos de los errores frecuentes que conviene evitar:
Primero.
Estar dispuesto a gastarse miles de
euros en la compra de una casa pero no a invertir 200 euros en un abogado.
"No se debe ni reservar la vivienda ni firmar un contrato de arras, ni un
arrendamiento con opción a compra y, ya no digamos una compraventa, sin tener
un abogado al lado que negocie en nuestro nombre y defienda nuestros
intereses", explica el notario Francisco Rosales.
Segundo.
No dedicar tiempo y esfuerzo a
comprender bien lo que se va a firmar. En opinión de Rosales
es irracional no dedicar una tarde en el abogado o una mañana en la notaría a
enterarse bien de lo que se va a firmar antes de endeudarse de por vida. LAS ESCRITURAS DE COMPRAVENTA, CONCRETAMENTE, ESTÁN EN LA
NOTARÍA TRES DÍAS ANTES Y EL NOTARIO, EN EL MOMENTO QUE LE SEA POSIBLE, HA DE
ASESORARLE Y ACLARAR CUALQUIER DUDA DE MANERA GRATUITA. Las escrituras de las hipotecas de algunas entidades
se prevé que puedan ser consultadas también con antelación a partir de enero.
Tercero
Pensar que la inmobiliaria o la
entidad financiera va a defender nuestros derechos en lugar
de vendernos el producto más rentable. Se impone el busque y compare. Esta
creencia es la madre de las dos anteriores y el antídoto es asesorarse y echar
todo el tiempo que se necesite. "Quien firma en cinco minutos paga las
consecuencias toda la vida", advierte Rosales.
Cuarto.
Comprar una vivienda sobrepasando
las necesidades y las posibilidades de pago. Un joven que,
para emanciparse compra una casa para toda la vida, sin certeza de poder pagar
la hipoteca cuando suban los tipos de interés, se ahorrará ese 10% de papeleo e
impuestos que tendría que pagar si más adelante compra un piso de más tamaño,
pero no correrá el riesgo de perderlo todo.
Quinto.
Con solo una relación de noviazgo, meterse en
una compra y en una hipoteca es descabellado. Y el error es
todavía mayor en los casos en que
se convive y se tienen hijos sin registrarse como pareja de hecho o casarse.
"Las situaciones como el matrimonio están bien reguladas, se sabe a qué
atenerse cuando se inicia, se desarrolla o se extingue la relación, por
separación o fallecimiento. En el caso del noviazgo, conviene acordar unas
reglas y elevarlas a escritura pública –el coste es de unos 60 euros– para
fijar la proporción de hipoteca que pagará cada uno. Así, en caso de ruptura o
fallecimiento, se sabe quién pagará el préstamo o se quedará con el piso. Se
aporta estabilidad y se previenen conflictos", explica el notario Ignacio
Navas Olóriz.
SI LA PROMOTORA SE QUEDA CON PISOS
Y NO PAGA LAS CUOTAS COMUNITARIAS, LA CARGA ES PARA LOS DEMÁS VECINOS
Sexto.
Pedir que avalen los padres o algún
miembro de la familia. "Lo que llamamos aval bancario
para pedir una hipoteca nunca debe ser de la familia", explica Rosales,
quien sostiene que "es una figura perversa". Y añade, "si la
entidad financiera desconfía de que se pueda pagar el préstamo, no debería
darlo". Cuando el avalista es el padre en una familia con una renta media,
expone la vivienda familiar y corre el riesgo de quedarse en la calle y
arrastrar al resto de los hermanos, puesto que el aval se hereda si el padre
fallece. Navas Olóriz propone que la fianza tenga una limitación. "Si la
solvencia del que pide el préstamo alcanza solo para el 60% del capital pedido,
el familiar puede afianzar solo el 40% restante, de manera que cuando se haya
amortizado tal porcentaje se elimine". También matiza que cuando los
padres avalan a un hijo, deben hacerlo constar en el testamento e incorporar la
exigencia de pago al que se endeudó para que no tengan que sufrir la deuda el
resto de los hermanos.
Séptimo.
Elegir una vivienda sin cerciorarse de su cercanía a equipamientos o medios
de transporte y sin calcular lo que se va a invertir en tiempo y combustible de
por vida es tan absurdo como comprar un piso nuevo sin tener en
cuenta la comunidad de propietarios. Daniel Loscertales, presidente de la
editorial jurídica Sepín, alerta de que "no es inusual que en un bloque de
reciente construcción haya varias viviendas en manos de la promotora que no
pague las cuotas de la comunidad y, si entra en procedimiento concursal, el
resto de los propietarios tendrán que estar años pagando esas cuotas si no
quieren verse sin servicios, como la portería o la calefacción".
Octavo.
Tener deudas y, para no perder la
casa, intentar dársela al hijo, simulando una venta o donación. Se considera alzamiento de bienes.
Es un fraude si quien dona la casa no se reservó bienes para responder de sus
deudas. Y, por cierto, el hijo responderá de las deudas del padre, puntualiza
Rosales. Esta es una de las situaciones que demuestran que el mercado
inmobiliario no es tan transparente para un particular. Otro ejemplo de la
complejidad: "cuando una vivienda pasa a manos de un heredero que no es
forzoso y la vende a un tercero, durante los dos años siguientes a la venta, la
operación puede deshacerse si apareciese un heredero forzoso. De no existir
ninguno, el notario puede dar fe de ello y evita que el banco se niegue a darle
una hipoteca", dice Navas Olóriz.
Noveno.
Dar un poder ilimitado, por ejemplo
para la venta de la vivienda. Siempre se debe limitar en el
tiempo. Renovarlo supone unos 60 euros. Y, también "hay que pedir y
conservar una copia simple para que sea más fácil revocar", aconseja
Rosales.
Décimo.
Alquilar un inmueble sin tomar precauciones sobre la solvencia de los
inquilinos. "El alquiler está protegido por el artículo 6 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, que impide cualquier pacto que le perjudique o sea
contrario a la propia ley. Incluso, si el contrato solo es verbal estará
protegido, pero, en cambio el propietario que va a alquilar no tiene defensa
ante el impago, por lo que deberá intentar tomar precauciones sobre la
solvencia de los inquilinos", recalca el abogado Loscertales.
